房屋买卖注意事项

纯公积金贷款，放款成功，马上拿到产证了，写一下感受！

1. 千万不要相信中介

    找中介要找个靠谱的，首先是业务流程熟悉（办理贷款过程就充分体现出来了，复议需要什么材料，什么事情可以放在一起办理，等等）

    其次是态度好，去交易中心跑的飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。

    但是，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱都是上下家来完成的，不经过中介的手。

    在签订居间协议的时候，有一条就明确告诉上下家，中介的责任是促成交易！也就意味着他就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，他好拿中介费，但是却不承担交易失败的责任！！！！

    所以，不要以为你付了中介费，中介全能搞定，他是只认佣金的！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！

    没办法，中介的门槛太低，而且属于人员流动性比较大的行业，每天都有新人入行，对业务不懂的一大堆；本身买二手房的风险就大，而二手房操作是需要业务经验的，对常遇的卖房陷阱很清楚，只有老的资深业务员才懂，才会有专业服务。但是，这行真的是社会的一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。

    总之，记住一句话，看到中介的那张笑脸，提醒自己：中介95%都不是好人！！！咱是下家，必须亲力亲为！！！！

    但是呢，二手房大部分都是通过中介完成的。

    一方面我们希望通过中介丰富的经验，规避很多风险；

     其次，毕竟上下家都是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方的公司不行，就好像网上买东西都用支付宝一样，图的就是放心哦.

    毕竟，好的中介，有经验的中介还是有的，咱不能一棍子打翻一船人！

     最后一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤快+笑脸迎人

2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道

   买房前什么口头承诺都是无效的（房东说什么送你家具，好，送什么都写在合同里），在签订合同前要把一切明确好，合同没体现出来的也要写入补充条款！

3. 违约处理办法

   遇上一个好的上家真是买房人的福气哎，上家很爽气，很配合，真是事事好办，关键是这种人不多了。所以，合同中一定要把违约处理办法写清楚：

第一 是上下家的违约处理，比如交房日期，如果上家在协商好的日期不交房，如何处理？？

    再比如规定好的过户日期，可能因为政策变化会延迟，签合同时候就要求宽松的时间节点

第二 这点很重要：如果合同没得到很好的实施，中介如何处理?

     比如约定好过户后就可以交房，并且写入合同，但是过户后上家后悔了，觉得没有放款不放心，拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商，如果协商未果，如何处理？？这就是中介的问题了，是扣中介的钱呢还是扣上家的钱给你补偿？合同写清楚！！！！这时候中介绝对的配合你,去和上家协商。

4. 中介费问题

   一般上家都是到手价，下家要付2个点的中介费，这时候就要和中介商量了（谈中介费的时候一般都是和上家谈好价格了），一般就付一个点就可以了（身边买房同事大部分都是只付一个点），最多给个1.2折，这时候是中介求你哦，切记切记！！！

   还有一点，中介费一般是过户给一半，交房给一半。在没拿到房之前，千万不要付清！！！！

5. 关于纠纷处理

一定要记住一点，什么都是协商处理的，千万不要以为声音大，态度强硬就是强势的一方，不卑不亢，以理服人才是买房人的真正态度
服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷的地方先做足功课，然后询问中介的态度，然后说明自己的立场，让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前，中介有义务帮你办理一切房产的交易事项！

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看房成功后，缴纳定价前的工作（非常重要，买房必须做的事情~！！！！）：

1. 拉产调！！！

买房不是买菜，动辄几十万上百万就给别人了，你去菜市场买菜都要计较半天，何况是买房呢？！

上海的二手房交易最大的漏洞有2个：

一个是网签的房子可以抵押（需要房产证的）

二是没有资金托管（买房的资金全部交给第三方托管，包括首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家） ，这个是房子上家恶意合同欺骗的最好方法

所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包括门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25块钱吧，确定房子未被抵押

如果房子已经被抵押，或者是有抵押历史，请不要交易！！！！！切记切记！！！

能抵押房产的人，懂的玩这套的，都是生意人或者江湖上混的，水深的很，就是现在很风光，背后早就负债累累了，一个烂屁股的人，拿了钱就不给了，你就哭着去法院和它打官司吧！！！！

一定记住：

有债务关系的房子一定不要买！！！！

2.产证抵押

和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证明大的中介公司都有，直接打印给你盖上章就好了，这个是买房最大的陷阱之一，他们遇上很多了，早有准备）

产证抵押最主要原因是：产证补办来不及的,公示3个月才能补办，一般三个月房产已经交易成功了，上家根本没办法再去抵押房子。

所以切记一定要扣产证,并且让中介出具有公章的保函,保证不得私下还给卖家，否则中介全责并且双倍赔偿给下家！

3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳，房东是否有恶意拖欠，老赖的情况~！

如果该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房！！！切记切记！！！！

如果上家是本土上海人，有离异史，或者家里有残疾人之类的，上家貌似很忠厚，也不要买！！！

很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归的，倒霉的就是你了！

4.签订合同后一定要在第一时间去派出所确认户口是否迁出！而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！

而且，在贷款发放前确认户口已经迁出！！！如果没有迁出，按照合同已经违约，可以申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续履行合同！！！

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交定金的时候，注意以下几点：

1. 上家必须在场，而且看到房产证；
2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证，为什么呢，因为这时候还没有签合同，很多上家说话完全不负责，或者是说完就不承认了，税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过，至少1个点的税谁承担（除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？？
很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任的给你保证，或者是中介为了卖房给你口头保证，后面就死活不承认或者不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现此类违约，没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担；
而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款；
3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮
4.中介给你的保证也不算数，尤其口头保证，写入书面的草签合同中；然后再签合同的时候写入合同补充条款；

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缴纳了定金后，基本就是约定时间，付首付，签合同了。

签订合同注意事项：

1. 上海所有的二手房合同都是一样的，政府统一，但是，很多中间的细节都是空白的，比如过户时间，交房时间，最迟交易完成时间；

    一定要把每个空白地方写清楚，比如交房时间，一定写明是上家收到放款后的7个工作日内；比如：户口必须在合同签订后1周内迁走；

2.违约处理办法

大的违约处理，比如延迟交房，一般都是首付的千分之五每天；但是如何执行呢，这就靠尾款来制约；

但是，一般情况下，很少有直接执行的，原因很简单，过户后房子是你，如果上家没搬出，或者耍赖，拖个2周都是正常的，毕竟买房是好事，大家最终都不愉快就不好了。

然而，有一种情况非常特殊，就是户口的迁出，非常重要，如果上家户口不迁出，以后你的房子很难卖出，必须写明户口什么时候迁出，如果不迁出，尾款扣除，如果尾款少，上家必须再给5--10W的保证金给上家，以保证上家的利益。

所以，一再说：在放款前必须去派出所确认户口迁出。

其他问题：

比如上家送家电，需要在附加条款列出家电明细，和一旦家电遗失的处罚条款，一般是家电市场价格的2倍。比如留下一个空调，上家私自拆走，不好意思，验房时候估价一个1.5P格力空调是4000，那就扣8000的尾款。所以，家电列表要写清楚设备的品牌，型号，新旧程度等。

3.满五唯一承诺及其他承诺

如果上家承诺满五唯一，写入补充条款，一旦发现不满五唯一，多出的税费由上家承担；

比如上家说房子无任何质量问题，无漏水等，写入补充条款，如果交房前发现，上家承担维修费用及修理时间的补偿；如果上家隐瞒房子质量问题，上家有权追究上家法律责任。。。。

4. 做低房价等

如果中介承诺可以做低房价避税，请写入补充条款，有一点必须注明：此为中介提供的免费义务，下家无须付任何费用；

但是，我在此强调：建议买二手房的各位，不要去玩这些猫腻，更不要听信中介去玩阴阳合同。

首先，玩阴阳合同是承担风险的，你是风险的承担者，一旦被发现，多出来的税费一样要承担；

        能玩阴阳合同的人都是老江湖，对二手房买卖有很深入的了解，你玩不过他们；剩下来的钱不够喂饱他们这些中介，还热了一屁股的骚，承担了不该有的风险；

其次，中介不会给你提供免费午餐，就是为了钱；房子都买得起了，还在乎那点钱？？而且心理承受了不该有的压力，还因此会被中介要挟威胁，何苦来哉？？？

基本就上面这些了！

合同一旦签订，意味着你付了至少三成的首付，说难听一点，你相当于你买了股票被套牢了，必须走下去，把合同履行完！！！！！

中介在此，能威胁你的就只有2点：

1. 你付了首付，一大笔钱给了上家，无法要回，必须买房，你很弱势，可以利用你忐忑的心理给各种威胁。

  比如，不给中介费不过户。

 所以，此时下家必须和上家保持好的关系，不能被中介所乘。其次是中介费在过户前一分都别给，过户后给一半（过户后房子都是你的了，就等产证了），过了户中介就没啥用了，就验房时候帮你登下下，算清水电费就好，没他一样做。

2. 玩阴阳合同的，中介帮你省税费的（比如说能做成满五唯一），做低房价的

  这一类人基本都省不了多少钱，而且被中介胁迫，中介费很多都在过户前被压榨干了。

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正式买房

正式买房，基本都是标准流程，审税，办理贷款，过户，这些出问题的很少，只要商家配合，中介帮你跑跑腿就完成了。

就只强调5点：

1. 首套房一般银行都是85折，很多中介会找贷款老师帮你完成，但是一定要注意给你打折，别被中介忽悠什么不能办，要办就给好处费之类的。

     而且有一点可以告诉你，办理贷款其实是银行受惠的，信贷员讨好中介就是为了完成贷款指标的，所以肯定不会说 办贷款需要给中介好处费的说法，如果自己去银行办理贷款，银行经理热性的招待你呀。。。

     记住：除了中介费，什么好处费都不要给中介，更不要听信中介什么什么办理需要什么费用，都是鬼马的假话，不信自己去办理一下。

2.及早过户

3. 如果产证办理加急，一般是500块搞定，不要被中介忽悠，多一分都别掏（中介认识交易中心的人，交易中心一般收费200，剩下的全是中介的好处费，可以协商的）

4.放款前一定要确定户口迁出

5. 如果是公积金贷款，收件收据会被五牛城的人拿走；然后产证邮寄给你；

    如果是混合贷款或者纯商业贷款，一定记住：收件收据都是你拿着，被中介拿走，会各种威胁给你，替你收了房产证，还要钱呢。

    其实，就那几个买房流程，审税，办理贷款，过户，上家都必须在场，任何收据都自己拿好，不要给中介；

    如果一不小心被中介拿了收件收据，发现后要不会，产证还没有出来，怎么办？很简单，去交易中心再申请一张。

    最好是不用收件收据去领取产证，而是邮寄；很多人不放心，要自己去领取，也可以，前提就是自己有收件收据，不被中介钻空子。

补充一条，中介费的发票问题：

我是在中原地产找的房子，自然也是付中原地产的佣金，虽然中间发生过不愉快，但是最终顺利交割完毕后，付了佣金，直接给的机打收费凭据，并且告知一周后按照上面的电话，可以要求提供发票，邮寄到新住所；

一周打了电话，也拿到发票，而后中原还有人打电话问我对服务态度是否满意。

大公司比较是大公司哎。

我一个同事，找的是小中介，因为合同除了问题，打印第二个版本的合同，中介老不高兴了，还少打印一份额。当然最后发票是没有的。

很多人希望找大的中介公司，比如我爱我家，21世纪，中原地产，最大的原因就是正规，但是很多小中介的服务也很好；

无论选什么样的中介公司，好的中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这样的中介才是我们希望要的。

所以买房前，要好好的考察下你选的中介的业务水平和服务态度哦。。。

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买房子是个很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必须亲力亲为哎。

比如看房的时候，很多人希望找一个装修好的房子，然后省去装修的麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛的味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好的房子，买房送家电、送家具是很多人希望的。而且说实话，旧的家电真的不值钱哎。

但是，我们知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打细算是出名的，因此，遇上好的上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，适当意思几千块，皆大欢喜哎。然而这样的人真少。

如果你想买一个装修好的房子，不在装修，要注意三点：
1. 出租中的房子不要考虑不装修。可以明确告诉你，90%出租的房子，装修都严重被毁，不如毛坯房来的实在，还要拆旧。

2.装修好的房子，看房注意细节：
首先看厨卫，敲敲墙面瓷砖，是否空砖，看马桶（家用首选TOTO），看五金用具，只要是家用，这些都是选好的买。质量很次，很可能需要翻修；
其次看窗户（家用凤铝的窗户，密封性很好，很少选用一般的铝合金窗户），看门套，门的用材。

3. 装修好的房子，隐蔽工程无法查看，但是是否出过问题，要查看清楚；
比如地板是否鼓起来（进过水，水管爆过，地板就坏掉了），墙面是否有发霉痕迹（漏水或者其他），是否很多的明线（一般都是暗线，明线不是老装修，就是装修时候很多问题没考虑到）

总之，买房要沉着，慢慢的看，看到合适的，就别犹豫了！！！

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中介费和尾款是你制约中介和上家最有效的武器。

中介费一般是过户付一半，交房后付一半，再签订居间协议的时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。

尾款是也是制约无良上家的武器，而且留的越多越好（前提是买房准备好了首付，并且有足够的钱做尾款），最佳是留2W--10W，留的太多上家也不同意。
留尾款可以让上家早点交房并且迁户口，前提是合同写清楚交房日期或者是交房条件（一般放款成功后一周内就要交房的），户口是在合同签订好（买房合同）2周内迁走的，如果违反这些，就需要从尾款扣除了。
不过很少扣尾款的，毕竟上家更有优势，哎。。
但是特殊情况，遇上JP上家，就必须出这招了！

再补充一点，很重要哦！ 

不要相信中介任何一句话！！！ 
一个同事买房，过户后所有中介费都付清了，但是没有交房（公积金贷款没下来），产证出来后，放款也成功了，上家以房屋有家具未清理为由拖了三天。结果一拖就是2周。 
找中介协商，中介的理由是不管他们的事情，只要过户了就和他们没关系了，拒绝帮助，还口出脏话，人身攻击，同事录了音，打了110，人家不管，不和解就是登记下，然后建议仲裁或者法院起诉。 
不欢而散后，同事咨询了律师（付费600），回来就二话不说去把房子锁找人换了（拿着房产证，不然开锁人不敢的），然后家具也扔了一部分，留了一部分。 
房东打了110.结果也一样，同事就一句话：告我去吧！！！！ 

最终结果：房东找人把门给砸了一次，然后没下文了。交房成功！！！！ 

结论：不要相信什么110、法律之类的，拿到产证，上家收到钱，拖延交房就直接换锁，打官司可以，做被告，让他去打吧，一打四年下来，估计他也累趴下了，你没违约怕什么？？？

再加一句： 

在放款之前或者是过户前，要拿你的合同去派出所确认一件事情： 
户口是否迁出！！！ 
这个本来是中介的事情，但是下家必须亲力亲为，一旦户口未迁出，就找银行冻结款项（起码延迟放款20天），直到户口迁走！！！！ 

如果上家拿了钱还不迁户口，你就哭去吧，上家是好人好办，是个无赖，你就漫漫维权路，和法院过日子了。 
（这点我很幸运，买房前上海的同事就叮嘱我时刻关注户口问题，上家也很配合，迁出了）

再补充一点： 

刚才一个同事向我咨询一个问题： 
她买房到了贷款阶段，合同上协议6月31号前必须过户，现在公积金贷款很慢，怕过户日期拖延上就追究责任。 

这点一般不用担心。 
纯公积金贷款，审批是10个工作日，如果有复议也是10个工作日（现在贷款前有个产调） 
然后就等你过户，过户后20天产证出来，10天内放款。 

也就是说审税后去贷款，一般20个工作日肯定就搞定，然后就是等过户等出产证 
一个月足够！！！ 

过了户房子就是你的了！！！！

再留一记！！！ 

很多人为了早点放款，都会委托中介办理产证加急（中介都有贷款老师，或者是交易中心的熟人），浦东一般价格是500--1000，保证过户后一周能准确拿到产证！！！ 

但是注意一点： 
如果你是公积金贷款，收件编号是担保公司拿的，如果是加急，在产证出来后一定要告诉担保公司产证是加急的，已经出来了，不然担保公司会很晚才拿的（一般都是20个工作日出来，他们不知道加急的产证存在）！

写的很好呢 还有中介费一定要签约前就讲好 最好落实到纸上 我们就是之前没讲好 合约签了 2个点 四万好几 一个子儿都不肯少 收这么多钱  中介也不负责的 问她什么都是不知道 约个时间都能约错 跟上家约了一个时间 跟我们说的另一个时间 都不知道脑子里想什么 贷款 跑交易中心都是我们自己跑的 累的心力交瘁啊 好的中介 真的很顶用呢 我们去交易中心的时候 好的中介都帮你排队的 人也很客气 业务也熟练 不需要你自己去问别人流畅什么的 我们那会儿偏偏碰到个上家也是很纠结的人 涨价涨了几次 都签约付了首付了 还想违约 中介也不管的 不起调解作用 就观望的状态 差点我们就要去法庭了  回首过去买房的那段日子 真心累啊~~

签完合同后，去门卫处问清楚属于哪个辖区的派出所，带上合同去就可以问到。而且派出所是没有休息日的，周末也可以去问，只要告诉你房子具体地址就能查询户口，免费的（注意：不需要带房产证的）

补充一条，中介费的发票问题： 

我是在中原地产找的房子，自然也是付中原地产的佣金，虽然中间发生过不愉快，但是最终顺利交割完毕后，付了佣金，直接给的机打收费凭据，并且告知一周后按照上面的电话，可以要求提供发票，邮寄到新住所； 

一周打了电话，也拿到发票，而后中原还有人打电话问我对服务态度是否满意。 

大公司比较是大公司哎。 

我一个同事，找的是小中介，因为合同除了问题，打印第二个版本的合同，中介老不高兴了，还少打印一份额。当然最后发票是没有的。 

很多人希望找大的中介公司，比如我爱我家，21世纪，中原地产，最大的原因就是正规，但是很多小中介的服务也很好； 

无论选什么样的中介公司，好的中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这样的中介才是我们希望要的。 
所以买房前，要好好的考察下你选的中介的业务水平和服务态度哦。。。

买房子是个很累人的事情，尤其是二手房，很多事情必须亲力亲为哎。

比如看房的时候，很多人希望找一个装修好的房子，然后省去装修的麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛的味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好的房子，买房送家电、送家具是很多人希望的。而且说实话，旧的家电真的不值钱哎。

但是，我们知道很多二手房都是上海本地人的，尤其是老公房，上海人的精打细算是出名的，因此，遇上好的上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，适当意思几千块，皆大欢喜哎。然而这样的人真少。

如果你想买一个装修好的房子，不在装修，要注意三点：
1. 出租中的房子不要考虑不装修。可以明确告诉你，90%出租的房子，装修都严重被毁，不如毛坯房来的实在，还要拆旧。

2.装修好的房子，看房注意细节：
首先看厨卫，敲敲墙面瓷砖，是否空砖，看马桶（家用首选TOTO），看五金用具，只要是家用，这些都是选好的买。质量很次，很可能需要翻修；
其次看窗户（家用凤铝的窗户，密封性很好，很少选用一般的铝合金窗户），看门套，门的用材。

3. 装修好的房子，隐蔽工程无法查看，但是是否出过问题，要查看清楚；
比如地板是否鼓起来（进过水，水管爆过，地板就坏掉了），墙面是否有发霉痕迹（漏水或者其他），是否很多的明线（一般都是暗线，明线不是老装修，就是装修时候很多问题没考虑到）

总之，买房要沉着，慢慢的看，看到合适的，就别犹豫了！

中介费和尾款是你制约中介和上家最有效的武器。 

中介费一般是过户付一半，交房后付一半，再签订居间协议的时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。 

尾款是也是制约无良上家的武器，而且留的越多越好（前提是买房准备好了首付，并且有足够的钱做尾款），最佳是留2W--10W，留的太多上家也不同意。 
留尾款可以让上家早点交房并且迁户口，前提是合同写清楚交房日期或者是交房条件（一般放款成功后一周内就要交房的），户口是在合同签订好（买房合同）2周内迁走的，如果违反这些，就需要从尾款扣除了。 
不过很少扣尾款的，毕竟上家更有优势，哎。。。。 
但是特殊情况，遇上JP上家，就必须出这招了！

交定金的时候，注意以下几点： 

1. 上家必须在场，而且看到房产证； 
2. 书面保证房东的“满五唯一”或者“满五不唯一”的保证，为什么呢，因为这时候还没有签合同，很多上家说话完全不负责，或者是说完就不承认了，税收是交易二手房的大头呀，一旦上家“满五唯一”的保证在审税时候没通过，至少1个点的税谁承担（除非上家不是到手价，各付的情况可以不考虑）？？ 
很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任的给你保证，或者是中介为了卖房给你口头保证，后面就死活不承认或者不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现此类违约，没有合同上的书面保证，多出来的税只能下家来承担； 
而且签订合同时候，这些保证要写入附加条款； 
3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给一半，交房给一半，必须写在居间协议中，防止后面扯皮； 
4.中介给你的保证也不算数，尤其口头保证，写入书面的草签合同中；然后再签合同的时候写入合同补充条款；

写的很好！在此也提醒一下大家要把交房的时间和违约责任写清楚，不然遇到耍流氓的上家就没出说理了。这可是本人的前车之鉴啊！！！

帮你补充一点 我遇到过的 在办理上下家和中介会签时候要三方手持合同合影一张 以备以后说明签约各方为具备完全民事行为能力人 另外买公司产权房必须由上家补交税款 这个下家是交不起的 如上家的公司在国内未注册营业的话 那个税就是天价 

我来试着回答一下，供你参考：

1. 拉产调，你可以自己去所在区的房产交易中心办理，只要拿上你自己的证件就OK了，我记得好像是二十块左右的费用吧，报上你要查的地址就可以了。

2. 关于查询户口的问题，我是拿着购房合同或者居间协议去查的，不知道你那边的派出所会不会直接帮你查，这个要看派出所的“服务意识”了。