发信人: SuseLinux (土豆教教主~~~现招募成员中), 信区: OurEstate
标 题: 关于未来购房支付能力的一点点思考，有点悲观
发信站: 水木社区 (Tue Jun 18 10:31:40 2013), 站内
鉴于本版最近无关话题太多，我来讨论点有意思的东西。结论有些悲观，慢慢看吧，我最后说。
既然是思考就得有个模型，根据我在本版超过6年的灌水经验，我把*今年*以来购房者的各个特征假设如下
1. 夫妻双方或者男女朋友一起购房，非单身
2. 年龄27岁（硕士毕业1-2年，本科毕业4-5年）左右或者以上购房
3. 啃老购买首套房，啃老金额在150w人民币左右，且在第二次购房的时候不能再提供帮助
4. 夫妻双方总收入在30w税前左右，由于工作时间较短，未来有较大的增长空间
满足以上条件的就是我们讨论的对象，不夸张的说，满足这个模型的算是在北京中上等的小家庭了
再对这个模型的家庭所购买的房子做个简单假设
1. 首套啃老的房子总价300w。300w现在大概是回龙观的经适房三居，市里的60P小两居，或者城乡处的90P的两居。我把这种房子定义为平均水平，我个人认为这个平均水平已经相当高了，高于真正的平均水平。
2. 未来想改善的房子目前的市场价600w。你可能觉得600w有些夸张了，但是你仔细想想现在改善一个还不错的房子，差不多就是要这个价格。你总不能40岁的时候在回龙观买个三居当做改善吧。现在市区像样点的房子，大点的，不带学区的就已经600w了。
3. 或者再买一套房子作为改善，假设这套房子目前的价格也是300w（考虑一点点学区的因素），那么首套加改善的这套总价也是600w。所以这种情况跟第2点假设可以归为一类。
4. 首套房跟改善房的涨幅是一样的且10年之后首套房和改善房都翻番。一个600w，一个1200w。
好了，模型都建完了，可以讨论购买第二套房的情况了。
买第一套房子要贷款150w，30年还清，月供在9K左右，如果提前还的话，考虑到这个年纪不久就要养小孩还要教育小孩的经费，以及可能会买车的支出，所以我上面说的10年还清是比较合理的。10年之后，这批购房者已经37岁了。于是购买第二套房子的时候只能贷款20年了，还有更重要的是第二套房子要7成首付，1.1倍利率。也就是说要买1200w的房子要840w的首付（二手房的话首付更高），而你首套房只能卖600w，这240w的差价怎么办？有人说可以假离婚做成首套。好，即便假离婚能买成1200w的房子，你的贷款将会达到600w，20年还清，即使85折月供都将会达到4w多，你有这个信心嘛？37岁的时候上有老下有小，即便你收入很高，我想你也得好好掂量一下。
最后说个结论吧，今年买房的同学，如果是我上面说的这种情况，可能以后都很难再买一套房子了，你买的房子可能是你今生在北京的唯一一套房子。
结论实在太悲观，所以我留个尾巴给大家吐槽。像上面这种家庭，买第二套房子的唯一办法，就是未来短期之内继续啃老，且把攒下的钱不还贷，合在一起再办个假离婚购买第二套。这个模型太奇葩了，要假设的东西太多，以后再写吧。这里面的关键就是二次啃老的能力，诸位看官自己想把。
